不動産登記
2011年05月27日
不動産登記 概要
土地や建物には、それを誰が持っているか、どんな権利がついているかを登録する制度があります。この制度のことを不動産登記制度と呼んでいます。「登記」とは登録と同じ意味です。
司法書士は、土地や建物に権利の変更があったときに、当事者の方から依頼を受けて代理人となり、その変更の登記を申請することを専門に扱っています。一般的に言う「不動産の名義の書き換え」とは、数多くある不動産登記手続の中の、所有者を変える（＝所有権を移転する）登記手続きのことを指しています。
登記の申請はご自分で行うこともできます。ですが、それには多くの手間暇と知識が必要となります。司法書士にご依頼いただけば、まず、その手間暇を省くことができます。また、不動産登記の専門家として、そもそも登記をする必要があるのかどうか、どんな登記をすればいいのか、登記をするとどうなるのかなどを事前に、あるいは事後にご相談にのり、アドバイスをすることもできます。どんなときに登記が必要になるか、ご相談していただけるかを次に掲げてみます。
売買・贈与・交換など
土地や建物の売買は、通常、不動産業者さんを通して行います。その場合、司法書士の手配は不動産業者さんが行うのが一般的ですので、売主さんや買主さんが心配することはほとんどありません。ところが個人どうしの不動産の売買や贈与、交換となると話は変わってきます。全てが終わるまでには、契約のこと、お金のこと、登記のことなど自分たちで考えなければならないことが数多く出てきます。司法書士は登記の専門家ですが、登記のことだけしか考えていないわけではありません。どのような登記をするべきかをお答えするためには、その前提として自ずと契約のこと、税金のことなどもお話をすることになります。御相談頂くなかで司法書士以外の専門家が必要であれば御紹介することもできます。つまり、司法書士は安心して安全に不動産を動かすときの窓口の一つとしてご利用いただくことができます。
相続
お亡くなりになった方に財産がある場合、とりわけ不動産が含まれているときは、その名義の変更が問題となります。そもそも名義の変更はしなければならないものでしょうか。その答えは難しいところです。短期的にみれば、名義を変えないことで問題が出てくることはまずありません。売買などの取引ですと不動産の名義を変えなければ固定資産税の納税義務者は変わりませんが、相続では必ずしもそうではありません。先祖代々続いてきた土地で自分も土地を守っていくつもりだ、相続人どうしも仲はいいから名義はいつでも跡取りの自分に変えられる、とお考えであればわざわざお金を払って司法書士に依頼する必要はないと言えるでしょう。ですが、今はそう思っていても10年先、20年先も同じ状況でいられるかは誰にも分かりません。
不動産を売る場合、登記された所有者の方がお亡くなりになっていると、まずそれを相続人の名義に変えてからでなければ、最終的に買主さんに名義を移すことはできません。そうなったとき、なんで早く相続の登記をしておかなかったんだろうと後悔したり、なんで先代は相続登記をしていなかったんだろうと子孫に恨まれるケースもしばしば見られます。
続の登記は義務ではありませんし、揉めごとがないなら、すぐに行った方がいいと言いきれるものでもありません。ですが私は、問題がないなら、なおさら今のうちに行っておいた方がよいと考えております。
相続による名義変更を行う場合、相続人全員で話し合い、どの不動産を誰が相続するか決めて頂き（遺産分割協議）、その協議に基づいて手続をします。
抵当権（担保）の抹消
住宅ローンなど、不動産担を保付にいれた借り入れを完済しても、担保の登記（抵当権や質権の登記）が自動的に消えるわけではありません。担保を抹消する登記の申請をし、それが終わって初めて消えるのです。担保の抹消登記も相続の登記と同様、義務ではありませんし、残ったままになっていてもそれだけで不利益になることはありません。が、残したままにしておくのは、後々のためにはいいこととは言えません。完済した記念に、抹消登記まで済ませてしまうことをお勧めします。
その他
上記以外にもこんな登記の御相談を受けております
- 担保（抵当権等）の設定、変更
- 賃借権、地上権の設定、移転、抹消
- 借り換え（古い担保の抹消と新しい担保の設定）
※各種、登記費用の御見積も承りますので、お気軽に御相談下さい。
